謀定而后動 知止而有得
2010.08.28
——三正房地產總經理劉光金在三? 正臥龍山二期新品發布會上的講話
我代表三正集團、三正地產，歡迎各地方的媒體，歡迎三正地產的業主們和正在成為三正地產業主的朋友們。
今天是新聞發布會和媒體見面會。我在想，我今天和大家說點什么。按照慣例，新品發布會肯定要說產品。關于產品的風格、尺寸、大小、優勢、優點等等。我想在座的各位參加過很多類似的會，有很多產品的數據，也聽過很多對產品的溢美之詞。今天，作為房地產業界里一位資深房地產人來講，我跟在座的各位很多都是老朋友了。今天還有很多新朋友，既然我們是朋友，那些溢美之詞，那些枯燥乏味的數據，還有自我表彰的東西，今天盡可能少說一點。今天說一說我們在投資置業當中應該怎樣規避投資風險，發現投資置業最能夠發揮長遠效益的東西，然后再就臥龍山項目實際的東西談談我自己的看法，但愿對在座的各位有一些幫助。
鄧小平在南巡講話時說：“中國窮了幾千年，現在不能再窮了。我們要富起來，要讓人民盡可能的過上好日子。”這句話切切實實代表了中國幾千年來老百姓的實際狀況。到了80年代，中國改革開放以后，尤其到了90年代，中國逐步富裕以后，有錢買房了，開始去思考自己的未來——不僅改善自己的居住，同時，也開始思考怎樣通過投資置業使自己盡可能更加富有，更加富裕。
今天，當我們對這種浮華外表的追逐過時了的時候，現場很多理性的投資者關注的是什么？也就是說，當我們的生活經歷了一個初級階段，我們選擇物業的機會多了，我們見多了，我們經歷多了，我們感受多了。我們今天去買房，我們去關注什么？我們內行人買房時去選什么？去關注什么？這個時候，我想一些問題就清晰地浮出水面了。
房地產調控到今天的時候，我們又面臨著選擇，要不要買房，買哪里的房，買什么樣的房，我的投資風險才會小？
首先，投資置業最忌諱的是什么？最應該提倡和關注的是什么？?
買房，最忌諱的是聽別人的宣傳人云亦云，哪里熱鬧往哪里擠。前些年，很多人這樣“擠”是“擠”對了。前些年什么房都可以賣出去，什么房賣出去都可以賺錢。在任何社會，任何市場，這種機會是不多的，這種事情隨著時間的推移，都會過時，遲早會遇到更大的風險。
到了今天，我們理性地來看，是哪里的房子我買來覺得自己居住最舒服、最舒適，就買哪里的房。為什么？因為房價漲漲跌跌是很平常的事情，但是最抗跌的地方就是你選擇最舒適的地方。選房有幾個要素：第一，這個樓盤區域優勢到底在哪里？你這個房買在這地方，是否具有唯一性。在一個大的范圍之內，別的地方沒有這樣的房子，沒有這樣的小區，因為大的環境是不可復制的。你的東西具有唯一性，你就具有了保值、增值的優勢。
打個比方說：五年以前，在深圳香蜜湖買房子，當時選擇了那個地方，看中它的唯一性。因為深圳中心區只有一個湖，只有一個像水榭花都這樣的社區，這是別的樓盤復制不了的，現在沒有，將來也不會再有。這個地方的規劃緊挨著深圳中心區片區，它的交通各個方面也是不可復制的。當時均價是12000元/平方米，當時是很貴的。到了今天，就算是8萬元/平方米隨時都可以脫手。
而鳳崗，從居住環境來講，它的交通、大社區、生活方便，它將來的建設，鳳崗能復制第二個臥龍山花園嗎？在中心市區有山有水、交通便利、生活方便，這樣的社區，有嗎？我想不會再有。
第二，樓盤本身的規劃選什么？
大家必須記住選樓盤首先看這個樓盤的社區規劃當中，社區里面的環境和社區周邊的環境是什么樣的。假如你住在那個社區，圍墻周邊到處都是小攤販，你愿意住嗎？如果那個社區周邊都是破舊建筑，你愿意住嗎？當然不愿意。看完周邊以后，再看小區里面的規劃設計。如果這個社區房子建得非常漂亮，但是當你光著膀子在家里炒菜的時候，你的煙飄到別的房子里去了；或者是你看到別人光著膀子在家里炒菜，他的煙也飄到你的家里來了，這樣的建筑密度，你愿意住嗎？當然不愿意住。如果建筑密度低，房子的建設環境好,自然價值就高。
第三，怎樣考慮相關配套？
我們往往選房子、選小區，不知道買哪一棟合適。今天在這里跟大家探討一下，我買房買什么東西。
1、我選哪一棟，要看這一棟一個平面上住幾戶人，有幾部電梯。假如這棟樓一個平面上住八戶人，兩部電梯。與一個平面上住四戶人，兩部電梯相比，我肯定選四戶。我們知道，上下班是最擠的時候，當你趕著上班的時候，你在那里等來等去等不到電梯，非常著急，著急幾分鐘，心情就不好了，對身體很不好，同時也會誤事。兩部電梯假如是四戶，而在10層左右的小高層，一般的等電梯，不會超過1分鐘。因為有一個人口密度在那里。
2、這棟房子如果是八戶、六戶或者五戶，絕對不可能做到戶戶朝南，不要聽營銷人員的忽悠。如果是四戶、兩戶，肯定能買到朝南的房子。有些業主不知道哪邊是南，哪邊是北，看圖紙也看不好。怎么辦？就買兩梯四戶、三戶的。在廣東，8月份以后吹的是南偏東的風，10月份以后，是北偏東的風，到了冬天吹西偏北的風。如果買了朝向不好的房子，冬天曬不到太陽，夏天天天曬太陽！可能有些人說我年輕，可以天天開空調，但是人長期生活在空調下，當你年紀大了，身體不好的時候，就會出現空調病，這是不好的。所以我們要考慮這些因素，通風、采光、冬暖夏涼。
3、這個社區是什么群體組成？假如你自己想居住到素質比較高的群體當中，讓你的小孩將來受到群體的影響更加良好，這個因素要考慮。在你經濟條件允許的情況下，你選擇的社區如果能花6千元/平去買，要選擇比較好的社區環境，不要花5千元/平買便宜的。買房要看長遠，尤其是投機炒作退出市場以后，我們都為將來自住或投資有所考慮。
今天是三正臥龍山的新品發布會，我不想講太多。三正地產正在推出的臥龍山花園，這一期公寓也好，別墅也好，能不能做到臺上老劉講的這樣買房時應注意的問題？
劉總講的這樣買房時應注意的問題？有沒有規避那些對將來居住質量有影響、對投資升值有影響的一些問題，有沒有充分發揮社區潛質為大家創造一個好的居住環境和創造一個居住在里面將來不僅自己舒適而且會保值增值的環境？這里不用我多講，相信大家都會有自己的評判。
另外，大家非常關心的是，三正地產在做臥龍山，我們的目標是什么？尤其這次推出半山區洋房，我們的目標是什么？我可以告訴大家，半山區洋房是前面依山居的升級版。也就是說，依山居是一代產品，半山區是升級版產品。半山區是把建筑密度全面降低，小區里面的園林綠化、交通路線進行了全面的提升。依山居當時設計的時候，我們考慮了多層次價位的需要，比如我們考慮了5千元/平左右的需求，但是半山區可以明確的告訴大家，我們不會考慮5千元/平以下價位人群的需求。大家可以想像，為什么我們要把品質全面提升？把價位提升以后，我們把錢用在降低建筑密度和提升產品品質方面。在這樣的條件下，半山區無論將來賣什么價，但是我們不可能做5千元/平以下價位品質的樓盤。
半山區要做成什么樣呢？我們把它放到鳳崗周邊地區來考慮，我們要做到房子建筑密度、容積率低，每一個平面每一戶都是坐北朝南。無論是四戶人住，還是三戶人住，全部是兩部電梯。?????????????????????????????
朋友們可以到鳳崗或鳳崗周邊去找一下，能不能找到第二個這樣的盤？未來還能找到鳳崗中心區有這樣低密度、這樣的環境、這樣的設計樓盤嗎？我考察了鳳崗及鳳崗周邊許許多多的地方，應該說是對周邊的地形非常了解。未來若干年的規劃當中，是找不到第二塊這樣的地方，第二個做到這樣的樓盤的。
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答記者問：
房博士網：三正臥龍山一期銷售以來情況非常好，為什么三正臥龍山會銷售這么好呢？
劉光金：三正臥龍山是質價相符的，并且還有升值空間。三正地產從開創以來到現在，我們的絕大多數物業，都在原有的價值基礎上有穩定的增長。聰明的投資者，不在于追求每一單生意的高額回報，而追求的是每一單生意都不虧本，都有賺錢。我們就是給所有買我們物業的業主這樣的一個目標，讓您買了我們的物業不虧本，有一個穩定的升值空間。當然，穩定的升值空間是需要放到一個比較長的時間之內去看的，買物業是要在5-20年才會升值。因為物業是長期擁有的東西，是耐用的消費品，耐用到幾十年，所以我們要把眼光放得長遠一些。我們買物業一定要給業主留有保值增值的空間。之前，有多少業主買了樓盤以后，過了一年，跌了、虧了，買三正物業不會，因為我們給你們留出了空間。
深圳特區報：現在大家對宏觀調控很關心，很多媒體說現在宏觀調控進入了觀察期，短期不會有新政策出來，也不會放松，您對后期房價的走勢如何判斷？
劉光金：這個問題很難回答。從97年到現在，每一次樓市漲漲跌跌的變化情況與我個人的判斷基本上差距不是太大的。我對當前的政策是這樣看的——這一波國家的調控是認真的，將會持續，這一點大家不要懷疑。這次樓市調整，國家的政策既然是認真而持續的，我想國家的目的是以控制樓市過度的集中炒作，以及調整產業結構，這是這次國家調控的宗旨。既然是控制樓市過度炒作，大家就會得出一個結論，過度炒作起來的樓盤會不會降價呢？我的答案是必然的。也就是說，本身這個樓盤價值是2萬，賣到4萬，那不回調嗎？不回調，政府不擔心？中國的老百姓也不擔心？當然，有些物業沒有過度炒作，品質很高，價值很好，它會回調嗎？我的答案是可能不會。可能受到大政策的影響，別人調下去一萬，他回調一百，他可能很短的時間內就會反彈上去。過度炒作的樓盤調下去長期是起不來的。
國家樓市調控的目的是調整產業結構。是要通過產業升級求得國家長遠的發展。產業調整的最終目標不僅是國家的產業得到提升，而且讓國家的分配更具合理，老百姓更有錢。老百姓更有錢了以后，老百姓改善居住條件，農民進城實現城市化，他需要更多的房子。所以，國家的政策不會把樓市打下去以后起不來，而是為它將來平穩的向前發展。如果你買了一個優質的物業，沒有投機炒作的物業，沒有泡沫的物業，你怕什么呢？當然不怕。所以，我認為政策的目的和將來達到的效果都是非常清晰的。大家在考慮這個問題的時候應該從這個方面去考慮，謝謝大家。
搜房網：有兩個現象：1.今天是深莞媒體見面會，深圳的媒體占了大多數；2.搜房網一直在提倡、關注購房者，到今天為止，我們一對一陪同深圳的購房者到東莞、惠州，給100位購房者節省了資金。通過我們的調查，從深圳到東莞、惠州買房的有年輕的夫婦，也有身價上千萬甚至近億的購房者，現在有一個現象，年輕白領逃離大都市是為了生活，事業有成的人逃離大都市是為了幸福。不知道劉總怎么看？
劉光金：非常感謝深圳的朋友們對我們物業的關注。深圳朋友投資我們物業的比例大概占五成，現在這個比例還在不斷上升。我想，深圳在全國來講，總體對物業的判斷，對投資的判斷，他的聰明指數在全國應該是首屈一指的。因為深圳比鄰香港，當我們還不知道房地產是什么東西的時候，當我們還不知道房地產投資還能賺錢的時候，大批的香港人已經在深圳投資、置業了。當我們還不知道買房炒作的時候，大批的香港人已經到深圳炒房了。游泳要在水中鍛煉，在高度市場化的深圳，很多深圳人在市場中學會了投資，在水中學會了游泳。所以深圳的投資指數在全國是第一的。
深圳為什么到周邊來尋找投資置業的機會？在深圳，看關內福田、羅湖、南山，福田滿滿當當，南山區也差不多滿滿當當，只差后海片區了，這個地方居住物業很少；福田區沒有多少綠地了。深圳現在說要產業升級，打造眾多的中產階級，因為深圳以前的特區內的幾個區，城市建設是越來越虛，地鐵建設得越來越好，寫字樓建設標準越來越高，園林綠化投入得越來越多，這些東西老百姓看起來好像深圳現在越來越好，我們將來會在深圳市居住越來越好。當然好，但是這些投資的不斷疊加，要不斷的到城市物業中去消化，將來深圳市區的物業，如果深圳的產業升級不能跟物業增長的話，物業升值的空間可能比周邊城市小。深圳到周邊選擇物業有一個最大的優點，在深圳市區內低密度的住宅，高檔的別墅區已經被別人占完了，你去找會付出非常高昂的代價，關外龍華、布吉是什么狀態？比羅湖區建筑密度更高，沒有更好的環境了。今天要找像鳳崗，靠近觀瀾的地方，有這樣有山有水的地方，一段時間以后，你們會發現也不會再有了。拿三正臥龍山來講，在深圳這樣的市場還有這樣的別墅嗎？看一看臥龍山的別墅吧!深圳的山寨版別墅都是聯排的，甚至是疊加的。真正的別墅涵義是什么？在這種條件下，你們在這個地方擁有這么一棟這么好的物業，物業的增值隨著城市的擴展是一浪一浪向城市外圍推展，這樣的情況下，深圳的投資物業最聰明。
深圳新浪網：深圳之前是向西發展，現在漸漸在向北發展。現在新房的房價是2-2.5萬元/平，我從梅林關到這邊是30分鐘的車程，這樣的小洋房是賣到6千元/平，不到龍華房價的四分之一。請問，您覺得這么大一個價差在深圳向北發展的趨勢下，未來能彌補到一個什么程度？您覺得這里的物業價值，通過未來的發展，升值空間有多大？
劉光金：我可以大膽的預測一下。關外的龍華房子2萬多元/平的已經很多了。我們這個小區，比如即將要開盤的半山區，我們這個房子的品質，如果拿到龍華區比的話，比如說星河丹堤南向好的房子跟我的房子差不多。之所以價差這么大，是因為有一個時間差的問題。現在，深圳的交通在五年以前往龍華走，既沒有地鐵，也沒有快速通道，那時候龍華再好的房子，包括世季花城，大概2002年的時候，才賣3千元/平，幾年時間現在賣到2萬元/平。再回過頭來說，五年以后，或十年以后，龍華片區，假如我們國家的經濟不出大問題的話，2萬元/平的價位，包括水榭春天，它的建筑密度是很高的，但是水榭春天與香蜜一號來比，前面建的是別墅建筑密度很高，后面建的建筑密度也很高。隨著城市和交通的發展，比如將來地鐵一直通到水榭春天的時候，深圳坐地鐵到水榭春天20分鐘到了，那么2萬元/平的房子你就再不可能買到。將來鳳崗和觀瀾處有一個地鐵站，如果交通網絡開通以后，今天6千元/平的房子就不可能再有了。大家可以看特區當年跟龍華比有一個時間差，7-8年時間，再過7-8年時間，當龍華再上一個臺階的時候，鳳崗這個地方還會再上一個臺階。我不敢說再過7-8時間會賣到2萬元/平，當水榭春天賣到4萬元/平的時候，大家可以推算下這個地方會賣多少。
從城市的物業價值往周邊地區推移的時候有一個時間差，是這樣的一個關系。所以，現在這個地方的物業品質完全達到深圳現在最高物業價位的品質，但是價位只相當于深圳特區內十分之一不到，只有龍華的四分之一。要把它放到5-10年間來看的話，就會比較容易看了。
房信網：劉總一直注意投資的屬性，會否開發商業地產？如果準備開發，會在哪個地段進行開發？
劉光金：我們對后期是發展商業物業還是住宅物業沒有太多的決定，只是根據具體情況來開發居住性的地產。總體來講，我們下一步是有計劃在深圳周邊地區，包括鳳崗塘夏，尤其是鳳崗地區，我們有意愿大規模的開發適宜深圳人地方的居住，同時東莞本地人照樣去追捧的居住空間，而且我們的建設規模會越來越大。
搜房網：最近馬上就要到金九銀十了，業內對此不太看好，您對此如何看的呢？
劉光金：房地產營銷有兩種方法：1.相對比較投機思想重一點的發展商，他很看中某一個時間節點的機遇。比如某個樓盤擱放一段時間，等到金九銀十。作為有自己品牌價值，有自己長期、穩定的客戶群體這樣的發展商，其實并不在乎金九銀十，還是其它月份。今年，所謂的金九銀十，對考慮金九銀十的發展商會很失望，可能不會像往年金九銀十那樣熱鬧，這是一定的。但是，對三正地產而言，我們也有5月份開盤，也有11、12月份開盤，也有春節后開盤，也有9、10月份開盤。我做好了，政策允許了，我該什么時候開盤就什么時候開盤。營銷手段只能旺一時，做好自己的產品，維護好自己的客戶群體，讓客戶滿意，讓口碑相傳，讓產品得到大多數人的認同，讓老客戶帶動新客戶，你的產品到什么時候都可銷。酒香不怕巷子深。對于做好產品的開發商而言，即使不是金九銀十，房子照樣會賣得出去。
騰訊網：不知道劉總對三正臥龍山花園的預期有多大呢？
劉光金：信心來自于開發商的產品根基，如果產品做得好，我認為不愁賣。某一個時間點，即便銷售不像到菜市場買菜一樣被一搶而光，但是三正的產品是不愁賣的。我們的市場是穩定的，我們所有的產品老客戶來買的、老客戶帶新客戶來買的占了一半，甚至多一點，我們并不靠一時的廣告去爭取熱血沸騰的客戶，而是賣給理性投資的人。買我們樓盤的人很多都是理性的客戶，比如老客戶帶朋友來的，他不會騙朋友；親戚帶親戚來的，親戚住在這個地方很好，買了以后不會后悔。基于我們長期建立的口碑，銷售是穩定的。
3月20日，廣東省房地產行業協會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產發展論壇在廣東佛山舉行。經專家組的綜...
