三正地產打造多層次商業地產產品線
2017.09.28
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今年是三正地產成立20周年，這家先后被授予“中華人民共和國房地產開發企業一級資質證書”、“廣東省房地產協會常務副會長單位”、“東莞市50強民營企業”、廣東省“行業品牌十強”的房企，先后開發了近幾十個社區住宅項目，盤盤旺銷、廣受贊譽，市場口碑極佳。而在商業地產項目運營管理上，三正地產緊緊把握時代交替中消費觀念的大裂變（多元化、體驗、跨界等）方向，抓住消費市場潮流趨勢，以市場為導向，因“市”制宜 ，追趕而不追隨，運作專、精、美的多層次商業地產產品，使商業地產項目實現保值、增值，贏得了較高的市場美譽度。
三正地產是如何布局多層次的商業地產產品呢？又是如何成功運營商業地產產品的？三正地產在未來商業地產發展是怎樣的？就此筆者采訪了該公司商業負責人招商運營總監梅宏武先生。
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記者：梅總監，在主流消費群體的消費觀念日益多元，電商平臺爆發式增長大背景下，您對實體商業地產持什么觀點？
梅宏武：電商對實體商業的沖擊，媒體有過分放大之嫌。電商作為一個消費平臺，在海量信息及扁平化的商業市場，作為主力消費群體的80、90、00后，在多元、效率、智能與宅文化的消費觀念"裂變"的大背景下，電商在商業消費市場中攻城掠地，爆發式增長。根據不完全統計分析，電商讓沒有跟上商業消費大變革而轉型的實體商業如負荊在背艱難前行，而能抓住商業消費發展變格及方向的實體商業，在借力電商后便如虎添翼，轉守為攻。現在實體商業的陣痛，可以理解是化蝶，也可以說是涅槃，我對此的理解是：表因是互聯網電商跨越發展沖擊實體商業，實質是實體商業沒有跟上商業消費市場跨越式的變革，跨界也好、借力也好、融合也好、對標消費市場也好等等措施，這是實體商業必須面對和跨越，走過去將會是陽光萬丈。
東莞市有近千萬人口，處于深圳與廣州兩個一線城市中間，城市消費人群基數大，消費意愿高能力強，根據統計數據，2016年，東莞的社會消費品零售總額相比上年增長13.1%，購買力增速跑贏廣州深圳，在珠三角9市增速排行第一，商業地產發展市場前景廣闊。
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記者：我們知道三正的商業地產項目有很多，但彼此又并不雷同，這些產品線從層次上有怎樣的區分？
梅宏武：三正地產的商業地產發展在東莞經濟高速發展及公司的前瞻性戰略布局下，商業地產項目由原先的粗放式產品銷售到現今的精細化運營增值，從持續的精細化運營到區域商業地產品牌建設。期間不斷地根據市場變化及增值要求進行物業改造及品牌調整，公司商業地產項目取得了較好的社會效益與經濟效益，圓滿的完成了集團及公司的各項績效指標。
三正地產自持運營的商業地產項目著近20萬平方米，主要聚焦兩條產品線：社區商業產品線和綜合型商業廣場產品線。明年將在海南三亞推出文旅產品線--三正海棠南洋小鎮。
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記者：梅總監，能講下你對社區商業的理解嗎？
梅宏武：社區商業作為居民生活“最后一公里”的圈子，與消費者的距離是天然優勢。但是在電商、大型購物中心、商業廣場的多功能復合型的消費侵蝕下，原先粗放式的產權與經營分離、沒有統一管理的社區商業模式難以為繼。對此商業市場的變化，公司社區商業地產產品開發中以市場為錨，聚焦消費者，適當拔高定位，專業規劃物業，做到經營管理“五統一”從而打造具有品牌美譽度及高增值、精而美的社區商業產品。
記者：三正地產的社區商業產品享譽東莞東南片區，貴公司有什么成功的訣竅，社區商業產品是怎樣招商運營的，有什么成功案例分享？
梅宏武：公司現在開發社區商業產品主要有兩種產品線，首先我介紹下第一種社區商業產品--組團式社區商業產品：以商業服務半徑2公里的商圈范圍，綜合區域城市配套、地段、環境、外來規劃等等，結合現商圈內消費人群密度、年齡、消費水平、消費觀念等客觀條件，對公司符合條件的樓盤進行組團式商業功能規劃，根據功能劃分為餐飲娛樂街區、兒童主題街區、家庭生活休閑街區、運動休閑街區等。其中在對主力店專門進行定點式建設，如：超級市場、電影院、量販KTV、健身館等，而對物業硬件要求較高的餐飲業態則前瞻性規劃，在招商上則是采取定點定向招商，品牌及業態在功能互補效應，打造一個體驗式全業態功能細化的組團式社區商業，從而滿足社區居民一站式家庭主題吃喝玩樂購全新商業消費服務需求。
三正地產組團式商業面積在2-3萬㎡左右，如東莞塘廈三正世紀新城組團式商業，其集合了幼兒園、亨達精品超市、清湖門診、量販KTV 、藍螳螂養生會所、億尚健身、農業銀行、川府酒樓、小雨點湘菜、探鼎烤魚、永盛文體、迪圖、歐妮邇、歌莉婭、米蘭天空等等知名主力店及次主力店，項目商業極大地提升了樓盤品質及公司美譽度，該組團式社區商業經過多次業態及品牌調整后物業增值明顯。
第二種是精而美、美而專的主題式社區商業產品。對于公司開發住宅項目中規劃的商業面積在5000--15000㎡的產品（該類商業項目多處于城鄉結合部），在本項目及周邊人群不能滿足項目常規的生活類商業正常維運時，綜合項目所處區域、位置、地段、交通、配套等等客觀因素，從體驗性、專業性、精品性角度入手，將商業產品糅合商業業態細分后的寬度與縱深去進行商業規劃，定點定向的引進區域品牌，把商業街做美做精做專做深。
如公司寮步香市茶藝街項目，項目結合東莞市打造寮步香市文化，結合項目交通優越及寮步茶藝市場的空白點，成功打造香市茶藝街，項目引進了大益茶業、安溪鐵觀音、懷化黑茶、中茶普洱、福今普洱、瀾倉普洱、邊江源黑茶等等茶葉知名品牌及紅木、茶藝商家，成為東莞市首家美而精、精而專的專業茶藝街。
再舉一個例子，三正上河坊食通街，該街區臨東深河畔，是鳳崗唯一一條集合式餐飲街區，項目引進了伯頓西餐廳、V8清吧、臺灣涮涮鍋、順德人家、合家歡茶餐廳、池上包飯、六千館、東北餃子館、西北人家等等品牌，成為鳳崗餐飲首選之地。
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記者：來時經過三正財富新地商業廣場，人氣很旺，能具體介紹下嗎？據業界講明年將會升級改造，是有這回事嗎？
梅宏武：鳳崗是東莞嵌入深圳的一塊飛地，東莞東南部片區的中心，地理位置得天獨厚，區域經濟發達。而三正財富新地商業廣場地處鳳崗鎮鎮中心、于鳳深大道與永盛路交匯處，項目周邊配套五星級酒店（金凱悅酒店）、鎮政府、多個大型高端社區、中小學校、米亞產業園（蘋果合作商）等等，交通連接深圳，與周邊鎮區四通八達，三正財富新地商業廣場經多年的精細化運營已打造成為東莞東南部片區標桿性商業。
????? 三正財富新地廣場建筑面積約6.5萬㎡，項目定位為東莞市東南部標桿性商業廣場，引進主力店沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨、愛琴海精品數碼、大地影院、鳳潮量販KTV、紅番天電玩游藝城、陽光網咖、兒童樂園；餐飲品牌引進了麥當勞、面點王、非烤勿擾、熊貓大師、蒙自然、日禾料理、芙蓉花香、涮涮鍋、貢茶等；服飾品牌引進了六福、周大福、ELLASSAY、ochirly、Myteno、Jessica、vero moda、Maniform、ETAM、EP、OZZO、杰克瓊斯、佐丹奴、阿迪達斯、耐克、李寧、金利來、雅戈爾、杉杉等知名品牌，經過多年運營已成為東莞東南部標桿性一站式購物、休閑、娛樂、社交、體驗式的商業廣場，項目商業經營指標個年度均有大幅增長，年度人流最高峰值達到4.5萬人。
2018年，針對商業地產消費市場的變化，面對電商沖擊與跨界融合體驗消費潮流到來，三正地產將對三正財富新地商業廣場物業硬件（外立面、公共區域、配套設施等）進行升級改造、同時也已啟動對品類及品牌的調整，設定的調整關鍵詞：升級、體驗、跨界、社交。
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記者：貴司開發綜合型商業廣場產品可以說是花開一朵成熟一果，未來有新的大型綜合性商業廣場計劃嗎？
梅宏武：后期三正地產會在東莞區域近百萬平方米的舊城改造項目中，將建設大型的商業廣場、購物中心類商業地產產品，細琢精造，打造優質上乘之大型商業地產產品，具體細節暫時不宜多說，到時再與各位分享，謝謝。
記者：近年來，成為國際旅游島的海南，尤其三亞度假市場炙手可熱，作為蜚聲珠三角擅長開發五星級酒店和房地產業務的廣東三正集團，在三亞有沒有什么新作？
梅宏武：三正地產將在海南三亞，將首觸一線海景文旅地產產品--三正海棠南洋小鎮。
三正海棠南洋小鎮位于三亞海棠灣土福出口左側約兩公里處，交通非常便捷，距離高速出入口僅兩分鐘車程，距離高鐵海棠灣站（規劃中）僅10分鐘，距離鳳凰機場40分鐘車程，灣區內約50間高端5星級酒店，亞洲最大的單體免稅城，對接百萬高端度假消費群體。
三正海棠南洋小鎮占地5.24萬㎡（不含自營五星級酒店用地）總建筑面積約6.24萬㎡，小鎮以南洋風情為藍本，產品集合產權酒店、組團商業，8家國內外五星級酒店（區域內、規劃建設中）是集度假旅居、娛樂休閑、商業購物、世界美食、生態觀光等多元一體的一線海景度假綜合體，現項目正在進行建設中。
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3月20日，廣東省房地產行業協會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產發展論壇在廣東佛山舉行。經專家組的綜...
