東莞城市更新進入“快車道”
2019.08.30
東莞城市更新進入“快車道”
——讓城市有“顏值”，更有價值擔當
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提速城市更新，擁抱灣區時代。
東莞土地招拍掛市場競爭持續激烈，“三舊”改造、城市更新等項目成為房企新的“必爭之地”，根據東莞一號文件顯示，城市更新項目試行政府購買土地整備前期服務，并已發布《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）》提供操作規范與政策指引。根據東莞市農村（社區）集體資產管理網信息顯示，近兩個月來有數十個城市更新項目前期服務商進行招標，涉及更新改造面積達232萬平方米，吸引了華潤置地、華僑城、時代地產、碧桂園、中天、金地等眾多房企持續關注，并已有多宗城市更新項目中標。
舊村蝶變：現代宜居美麗幸福社區初現成效
當下，東莞正在迎來粵港澳大灣區、廣深港澳科技創新走廊建設的雙重機遇，產業升級、城市提質都需要更廣闊的發展空間。但目前，東莞土地開發強度已逼近五成，如何解決土地瓶頸的痛點，城市更新成了東莞拓展發展空間的主要抓手。
東莞提出，力爭三年實現城市更新3萬畝的目標。其中，每年拆舊建新約5000畝，產業類改造約2000畝，其他活化更新、“微改造”等約3000畝，而整個城市具備更新潛力的區域面積更是超過46萬畝。
“城市更新之于東莞發展之重、突圍破困之急、轉換動力之強前所未有。”在去年6月召開的東莞市產業招商大會上，東莞市委常委、常務副市長白濤這樣說。
在新時期新形勢下，需要城市更新為城市現代化目標作出更大貢獻。2018年，東莞市出臺《關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》（下稱《深化改革意見》），全面部署深化體制改革，全面推進城市更新、提升城市品質。
《深化改革意見》提出了加快構建“政府統籌、規劃管控、完善配套、產業優先、利益共享、全程覆蓋”六個新格局，改革創新規劃管控、資源調控體、項目招商和供地、產業扶持、財稅鼓勵、行政審批等六個體系，并提出了加強組織領導、完善配套政策、鼓勵改革創新、強化督查考核等四點要求。
“這既解決了在新形勢下城市更新要形成怎樣的體系、如何實施和具體操作的問題，也解決了政府如何加強監管、強化保障的問題?！睎|莞市自然資源局有關負責人分析。
以《深化改革意見》為指引，專項規劃編制、標圖建庫、更新單元劃定、單一主體掛牌招商、“1+N”總體實施方案審批、財政分成和補助等13份配套性政策文件陸續出臺或擬定，一套更加科學、透明、高效、完備的城市更新政策機制基本形成。
東莞城市更新大步邁入“2.0升級版”時代。
連片更新：由點到面勾畫城市發展大格局
通過發揮政府在城市規劃、招商引資、資源整合的統籌作用，東莞大力推進南城東華片區、麻涌濱江片區、長安科技商務區等21個連片改造片區，年度新增供應土地約560畝，保障了廣東歐珀通訊總部、珠三角汽車博覽中心等重大項目的用地空間。
在“政府主導”“市場參與”“整體統籌”“多元開發”的城市更新組合拳中，東莞完善城市更新管理體系，編制城市更新專項規劃，劃定城市更新單元，并以此作為城市更新活動的基本依據，既發揮政府的主導作用，也充分激活市場的力量。
按照東莞的新規，每個更新單元面積原則上不小于150畝，不超過500畝，也可以由多個更新單元合并形成一個大型改造片區。實行更新單元整體實施，一個單元一般安排一個改造主體整體實施，由此強化了政府主導，有計劃、有秩序、可持續地推動更新改造，把準把好城市更新的“方向盤”。
同時，東莞還劃分了市、鎮兩級不同的城市更新管控權限，完善了市場主體準入管理，規范基層通過合作協議、框架協議引入開發企業的行為，避免基層因過分的發展沖動而將不符合政策要求的區域納入協議范圍，保障投資企業合法權益。
市自然資源局提供的數據顯示，過去一年，全市新啟動150畝以上重點更新單元75個，總用地面積近15平方公里（2.2萬畝），其中：地產類單元（含居住、商業、商?。?2個、產業（含M0）類單元9個、產城融合類單元6個、綜合類單元8個。在全市產業招商大會、省“三舊”改造項目推介會和莞港產業合作交流等系列活動中，部分條件成熟的更新單元經過宣傳推介，引起各方高度關注。
僅2018年，全市就投入改造資金約228億元，完成各類改造8337畝，新增實施改造10877畝，分別達到省下達任務的143%和160%。新增土地供應32宗、合約1516畝。
市自然資源局上述負責人介紹，今年東莞將選取30個、總面積達1萬畝的更新單元實施重點突破，力爭完成固定資產投資400億元。為了讓企業通過市場競爭最大限度參與城市更新，在這些重點更新單元，還將先行適用“工改M0”、單一主體掛牌招商、市屬國企土地整備開發、股權混改等創新政策，并優先設立城市更新子基金給予融資支持。
4月15日，市自然資源局公布了《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引（試行）》，非舊村改造的商住項目要將不少于15%的土地無償移交政府，用于落實公共服務設施、市政公用設施以及政府發展備用地等。通過城市更新，東莞城市“顏值”不斷提升，更力爭實現價值“擔當”。
東莞城市更新項目及前期服務商招引概況
東莞已公布多個城市更新項目及前期服務商招引結果（僅為初步統計），華潤置地、華僑城、時代地產、碧桂園、中天、金地等房企均積極參與。中標的前期服務商將根據城市更新項目類別，對項目進行土地一級整理，包括單元劃定、土地測繪、權籍調查、意愿征集、掛網等工作。
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